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„Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, muss sich mit einem niedrigeren Verkaufspreis abfinden.“ Dieser langjĂ€hrige Grundsatz der Immobilienwelt gilt heutzutage nicht mehr. Denn verfĂŒgbare Immobilien sind vielerorts knapp und immer mehr Kapitalanleger schichten aus den unsicheren FinanzmĂ€rkten in sichere Sach- und Immobilienwerte um. Und genau das macht es mittlerweile deutlich einfacher, auch eine vermietete Wohnung verkaufen zu können. Tipps zur Vorgehensweise lesen Sie hier:

Eine zu grosse Immobilie kann zur Belastung werden. Im Alter oder bei ungewollter Arbeitslosigkeit helfen wir Ihnen mit Lösungen.

Vermietete Wohnung. Welche Preise kann ich erzielen?

Es gibt viele gute GrĂŒnde, warum man eine vermietete Immobilie verkaufen will. Das kann der Erwerb einer grĂ¶ĂŸeren, selbst genutzten Immobilie sein, der Umzug in eine andere Stadt, die Umschichtung des Vermögens, die Scheidung oder ein Erbe. Vor der Finanzkrise 2008 und dem anziehenden Immobilienmarkt in Deutschland hat man fĂŒr eine vermietete Wohnung in der Tat nur einen geringeren Verkaufspreis erzielen können. Das lag vor allem an einem einfachen Marktmechanismus:

  • Bei freien Immobilien ist die Nachfrage grĂ¶ĂŸer, da hier nicht nur die Kapitalanleger suchen, sondern auch viele, die den Wohnraum selber nutzen wollen. Und eine stĂ€rkere Nachfrage fĂŒhrt auch zu höheren Preisen.
  • Vermietete Wohnungen verkaufen sich dagegen deutlich schwieriger, da hier fast nur die Kapitalanleger nachfragen – und diese verstehen sich meistens auch sehr gut auf das Verhandeln von Preisen. Beides fĂŒhrt zu niedrigeren Verkaufserlösen.

Diese Marktsituation hat sich mittlerweile weitgehend geÀndert. Denn mit dem anhaltenden Run auf die sichere Wertanlage Immobilie hat sich auch die Konkurrenz auf der Kapitalanlegerseite deutlich verschÀrft. Und das treibt die Preise. Aber dennoch gilt:

Verkaufspreise sind von der KÀufergruppe abhÀngig

  • KĂ€ufer mit Eigenbedarf sind bereit, mehr zu bezahlen:
    KĂ€ufer, die eine Wohnung selber nutzen möchten – sei es aufgrund der Lage, Ausstattung, Aussicht oder Wohnraumgestaltung –, bauen eine emotionale Verbindung zu der Immobile auf. Sie vergleichen dann die Kaufkosten inklusive der individuellen Vorteile und VorzĂŒge mit denen anderer Objekte, egal ob diese derzeit vermietet sind oder nicht. Diese KĂ€ufer achten somit nicht nur auf den Preis und sind daher auch bereit, etwas mehr zu bezahlen.
  • Kapitalanleger achten vor allem auf die Rendite:
    Kapitalanleger investieren nicht, um durch den erworbenen Wohnraum persönlich mehr LebensqualitĂ€t zu bekommen. Ziel ist der Vermögensaufbau durch eine möglichst berechenbare Rendite. Daher werden Wohnungen vor allem nach ihrer Renditemöglichkeit bewertet. Die Rendite ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen im VerhĂ€ltnis zum Kaufpreis. Drohen höhere Investitionskosten, oder lag die bisherige Miete deutlich unter dem ortsĂŒblichen Vergleichswert (Mietspiegel), ist die Wohnung keine gute Kapitalanlage mehr. Denn Mieten dĂŒrfen nur um 15-20% innerhalb von drei Jahren angehoben werden. Und wenn die Rendite zu gering wird, dann muss dafĂŒr der Kaufpreis sinken.

Tipp zum Verkaufspreis:  ZunÀchst sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobile ermitteln, um einen objektiven Preis in der Hand zu haben. Von unseren Experten bekommen Sie dabei eine kostenlose Immobilienbewertung. 

Verkaufen einer vermieteten ImmobilieRechte und Pflichten

Mietvertrag: Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, Ă€ndert sich fĂŒr den bisherigen Mieter zunĂ€chst einmal nichts. Denn der Mietvertrag wird durch den Verkauf nicht aufgehoben. „Kauf bricht nicht Miete“, sagen die Juristen. Das heißt, dass der KĂ€ufer lediglich als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Er kann dabei laut Mietrecht weder einen neuen Mietvertrag verlangen noch den bestehenden einfach ungerechtfertigt kĂŒndigen. Denn fĂŒr Änderungen in einem bestehenden Mietvertrag wird immer auch die Zustimmung des Mieters benötigt. Wollen Sie unvermietet verkaufen, kommt gegebenenfalls ein Mietaufhebungsvertrag in Frage.

KĂŒndigungsschutz und Vorkaufsrecht: Der gesetzliche KĂŒndigungsschutz bleibt auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erhalten. Falls der KĂ€ufer (und neue Vermieter) dem Mieter sogleich eine EigenbedarfskĂŒndigung ausspricht, sind das:

  • 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer
  • 6 Monate bei 5-8 Jahren Mietdauer und
  • 9 Monate bei noch lĂ€ngeren MietverhĂ€ltnissen

Eine Besonderheit liegt allerdings bei einer sogenannten „Umwandlung in eine Eigentumswohnung“ vor: Das ist dann der Fall, wenn ein Wohnhaus (das nur im Ganzen verkauft werden kann) mit einem Teilungsplan in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, damit diese dann einzeln verkauft werden können. Dann bekommen die bisherigen Mieter nicht nur eine KĂŒndigungssperrfrist von 3 Jahren zugesprochen (in Ballungszentren sogar bis zu 10 Jahren), sondern erhalten auch ein Vorkaufsrecht. Das heißt konkret, wenn Sie eine umgewandelte vermietete Wohnung verkaufen wollen, dann können Ihnen die derzeitigen Mieter die Wohnung zu exakt denselben Konditionen abkaufen, wie Sie das mit einem Dritten bereits ausgehandelt haben (unterschriftsreifer Kaufvertrag). Dieses Vorkaufsrecht besteht laut §577 BGB allerdings nur im besagten Fall der Umwandlung eines Wohnhauses in Eigentumswohnungen.

Besichtigungsrecht: Damit Sie als EigentĂŒmer die Möglichkeit haben, Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu können, haben Sie und Ihr Makler das Recht, die Wohnung zum Zweck einer Besichtigung zu betreten. Die Besichtigungstermine mĂŒssen jedoch mit dem Mieter abgesprochen und mindestens 24 Stunden vorher angekĂŒndigt werden. Zudem sind „angemessene Tageszeiten“ einzuhalten (10-13 oder 16-18 Uhr), Sonn- und Feiertage sind zu vermeiden und laut Gerichtsurteil mĂŒssen einmal pro Woche 2 Stunden Besichtigungszeit genĂŒgen. Aufgrund dieser einschrĂ€nkenden Regelungen ist beim Verkaufen vermieteter Wohnungen bereits im Vorfeld eine höhere Beratungsleistung notwendig. Nur den wirklichen Kaufinteressenten wird dann auch tatsĂ€chlich die Immobilie gezeigt.

Nebenkostenbeim EigentĂŒmerwechsel

Wird eine vermietete Wohnung innerhalb des Abrechnungszeitraums verkauft, ist fĂŒr die Jahresabrechnung immer derjenige verantwortlich, der am Ende des Abrechnungszeitraums der im Grundbuch eingetragene EigentĂŒmer ist oder war (sowohl fĂŒr mögliche Überzahlungen als auch Nachzahlungen). Da keine Zwischenabrechnung erstellt werden kann, sollten die VerbrauchszĂ€hlerstĂ€nde beim EigentĂŒmerwechsel notiert und im Kaufvertrag fixiert werden, um einen internen Kostenausgleich zwischen VerkĂ€ufer und KĂ€ufer zu ermöglichen.

Spekulationsfrist beachten

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist an sich nicht einkommenssteuerpflichtig. Um die Spekulation mit kurzfristiger Wertsteigerung zu vermeiden, gibt es allerdings eine sogenannte Haltefrist von 10 Jahren. Das bedeutet, dass fĂŒr den Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren eine Spekulationssteuer auf den VerĂ€ußerungsgewinn anfĂ€llt. Sind Sie jedoch schon seit ĂŒber zehn Jahren EigentĂŒmer des Objekts, fallen keine extra Steuern beim Immobilienverkauf  an.

Kaufvertrag: Besonderheiten

Ob Sie eine freie oder eine vermietete Immobilie verkaufen, spielt auch beim Kaufvertrag  eine Rolle. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

  1. Im Kaufvertrag sollte ausdrĂŒcklich stehen, dass Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.
  2. Die von Ihnen auf den KĂ€ufer und damit neuen Vermieter ĂŒbergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag sollten klar ersichtlich aufgefĂŒhrt werden.
  3. Um mögliche Streitigkeiten mit dem KĂ€ufer zu vermeiden, sollten die vereinbarten Regelungen bezĂŒglich der Betriebskosten (inkl. ZĂ€hlerstĂ€nde), Übergabe und RĂŒckzahlung der Kaution sowie mögliche offene Mietschulden ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden.

Da sich leere Wohnungen einfacher und zudem oft auch etwas teurer verkaufen lassen, versuchen viele EigentĂŒmer, sich vor dem Wohnungsverkauf mit Ihren Mietern zu einigen. Diesen wird dann in der Regel ein Teil des Mehrerlöses in Form einer Abfindung und der Übernahme der Umzugskosten angeboten. Manchmal wird auch ein Immobilienmakler beauftragt, möglichst schnell einen geeigneten Wohnraum zu finden. Wer dennoch seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, der sollte dem Verhandlungsgeschick der meisten Kapitalanleger einen ebenfalls versierten Makler auf der VerkĂ€uferseite gegenĂŒberstellen, um ein ausgeglichenes KrĂ€fteverhĂ€ltnis zu gewĂ€hrleisten.

Fazit: Einigen Sie sich mit dem Mieter und/oder beauftragen Sie einen versierten Experten.

Besonderheiten ergeben sich zu dem bei den Verkaufsunterlagen, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen. Beispielsweise sollten Sie eine TeilungserklÀrung bereithalten.

Wir unterstĂŒtzen Sie gerne. 

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