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F√ľr das Aufsetzen des Immobilienkaufvertrags ‚Äď egal ob es sich um Kaufvertrag Haus oder¬†Wohnung¬†handelt ‚Äď sollten Sie immer gen√ľgend Zeit einplanen. Denn wie fast¬†alle Schritte beim Hausverkauf, gestaltet sich auch das Erstellen eines Kaufvertrags f√ľr Immobilien zeitaufwendiger, als viele zun√§chst denken. Dabei ist es wichtig, dass Sie sich bereits im Vorfeld ausreichend informieren. Denn trotz der √ľberwiegend schwer verst√§ndlichen juristischen Fachsprache d√ľrfen Ihnen keine Punkte des Haus-Kaufvertrags unklar bleiben. Daher erkl√§ren wir Ihnen hier in einer Schritt-f√ľr-Schritt Anleitung, was Sie beim Immobilienkaufvertrag genau beachten m√ľssen.

Eine zu grosse Immobilie kann zur Belastung werden. Im Alter oder bei ungewollter Arbeitslosigkeit helfen wir Ihnen mit Lösungen.

Kaufvertrag Haus: Nur mit Notar möglich.

Aufgrund der sehr weitreichenden Konsequenzen eines Immobilienverkaufs schreibt ¬ß 311b des B√ľrgerlichen Gesetzbuches (BGB) die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags zwingend vor. Der Notar kl√§rt dabei als neutraler Jurist √ľber die Tragweite und alle rechtlichen Risiken des Kaufvertrags auf. Eine steuerliche Beratung, Beurteilung des Kaufpreises oder rechtsanwaltliche Beratung einer Partei geh√∂ren allerdings nicht zu den¬†Aufgabenbereichen eines Notars.

Schritt-f√ľr-Schritt: Was passiert wann?

Schritt 1: VOR dem Kaufvertrag

Sind sich Verk√§ufer und K√§ufer einig, vereinbaren sie ein informelles Vorgespr√§ch bei einem Notar. Dieser nimmt Sachstand und Personalien auf, beantwortet rechtliche Fragen, pr√ľft den Grundbucheintrag der Immobilie und arbeitet dann den Kaufvertrag aus. Der Vertragsentwurf muss den Beteiligten mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur √úberpr√ľfung zugestellt werden. Offene Fragen sollten dann in einem Besprechungstermin vor dem Beurkundungstermin mit dem Notar gekl√§rt werden. Tipp: Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt berechnet seine Beratungungsleistung immer nach der H√∂he des Gesch√§ftswertes, also des Kaufpreises der Immobilie. Je teurer also das Objekt, desto teurer also auch der Anwalt. Wenden Sie sich daher bei Fragen immer zuerst an Ihren beauftragten Notar, er ist Ihnen zur rechtlichen Auskunft verpflichtet.

Schritt 2: W√ĄHREND des Kaufvertrags

Der Notar liest den Kaufvertrag f√ľr den Hausverkauf komplett vor. Dabei k√∂nnen zu jedem einzelnen Punkt Fragen gestellt und der Vertragstext gegebenenfalls noch abge√§ndert werden. Sind alle Vertragsparteien mit dem finalen Vertrag einverstanden, erfolgt die Unterzeichnung und die notarielle Beurkundung. Mit dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags verpflichtet sich der K√§ufer zur Zahlung von Kaufpreis, Geb√ľhren und¬†Steuern. Er kann nun von dem Vertrag grunds√§tzlich nicht mehr zur√ľcktreten. Daher sollte ihm bereits vorher eine schriftliche¬†Finanzierungszusage¬†seiner Bank vorliegen.

Schritt 3: NACH dem Haus-Kaufvertrag bis zur Grundbucheintragung

Durch den Immobilienkaufvertrag wird der Notar bevollm√§chtigt, im Auftrag der Vertragsparteien alle weiteren notwendigen Schritte f√ľr den Vollzug zu initiieren. Das sind:

  • Vormerkung:¬†Zun√§chst l√§sst der Notar im Grundbuch eine sogenannte ‚ÄěAuflassungsvormerkung‚Äú eintragen. Als ‚ÄěAuflassung‚Äú bezeichnen Juristen den √úbergang des Eigentums von Verk√§ufer auf K√§ufer. Die Vormerkung ist eine Art ‚ÄěReservierung im Grundbuch‚Äú und sch√ľtzt den K√§ufer vor einem doppelten Verkauf der Immobilie an einen weiteren Dritten sowie vor neu entstehenden Lasten des Verk√§ufers. Das bedeutet, sollte sich der Verk√§ufer nach der Vormerkung noch hoch verschulden, so sind die Anspr√ľche der neuen Gl√§ubiger nachrangig und blockieren nicht den Immobilienverkauf. Die Auflassungsvormerkung verhindert auch, dass der Verk√§ufer zwischenzeitlich noch weitere Grundschulden auf die Immobilie eintragen l√§sst, die dann zu Lasten des K√§ufers gehen.
  • Bezahlung und Umschreibung:¬†Der Notar schickt den beurkundeten Haus-Kaufvertrag an das Finanzamt. Erst nach Begleichung der Grunderwerbssteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt), s√§mtlicher Kosten (Notargeb√ľhren und Grundbuchamt) und des Kaufpreises beantragt der Notar die Eigentums√ľberschreibung im Grundbuch. Der K√§ufer √ľberweist dabei den Kaufbetrag √ľblicherweise direkt auf das Konto des Verk√§ufers und nur in begr√ľndeten Ausnahmef√§llen auf ein spezielles, vom Notar verwaltetes Treuhandkonto (‚ÄěNotaranderkonto‚Äú).
  • √úbergabe von Schl√ľssel und Besitz:¬†Da zwischen der Auszahlung des Kaufpreises und der Eintragung des K√§ufers als neuen Eigent√ľmer im Grundbuch bis zu zwei Monate vergehen k√∂nnen, erfolgt die Besitz- und Schl√ľssel√ľbergabe meistens schon fr√ľher, in zeitlicher N√§he zur Zahlung des Kaufpreises. Wichtig: Mit der¬†√úbergabe des Besitzes¬†gehen auch alle Lasten, Pflichten, Risiken und Kosten sowie¬†m√∂gliche Mieteinnahmen¬†auf den Erwerber √ľber, auch wenn die Umschreibung der Grundbucheintragung noch nicht erfolgt ist. Das genaue √úbergabedatum sollte daher im Haus-Kaufvertrag festgehalten werden.

Kurzfassung: 13 Punkten des Kaufvertrags

  1. Wer verkauft an wen?
  2. Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
  3. Was wird alles mit verkauft?
  4. Wie wird es verkauft?
  5. Wie erfolgt die Bezahlung?
  6. √úbergabedatum
  7. Aufteilung der Neben-/Unterhaltskosten
  8. Regelung zu den Erschließungskosten
  9. Objektzustand und Mängel
  10. M√∂gliche Gew√§hrleistungsanspr√ľche
  11. Noch benötigte Genehmigungen
  12. Bevollmächtigung des Notariats
  13. Aufteilung der Kosten

Immobilien-kaufvertrag im Einzelnen.

  1. Die Beteiligten: Achten Sie auf die korrekte Rechtschreibung aller Namen.
  2. Daten zum Kaufgegenstand (Grundbuchstand und Sachstand):¬†Auszug aus dem Grundbuch inklusive Eigent√ľmer, Lage, Grundst√ľcksbeschreibung und¬†Baubeschreibung. Wichtig: Gibt es Belastungen oder sogenannte Dienstbarkeiten (z.B. Kanalrecht, Wegerecht, Erbpacht, Buchgrundschuld etc.)? Gibt es einen Verwalter? Bei Eigentumswohnungen muss zudem die¬†Teilungserkl√§rung¬†der Wohnanlage vorliegen.
  3. Was alles verkauft wird (Ver√§u√üerung):¬†Hier k√∂nnen Klauseln z.B. zum Verkauf von Einrichtungsgegenst√§nden, die ohne Zerst√∂rung herausgenommen werden k√∂nnen, oder von vorhandenem Heiz√∂l erfolgen. Tipp: Nur wenn Inventar und Hausbestandteile gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden, f√§llt f√ľr diese auch keine Grunderwerbsteuer an. Das hei√üt konkret, wenn alles grunds√§tzlich bewegliche Zubeh√∂r, wie z.B. Einbauschr√§nke, Teppichb√∂den, Markise, Einbauk√ľche, M√∂bel etc., im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, reduziert sich entsprechend der Teil des Kaufpreises, auf den Grunderwerbssteuern anfallen. Diese Ersparnis k√∂nnten sich K√§ufer und Verk√§ufer teilen.
  4. Wie wird verkauft (Kaufpreis und Regelungen):¬†Angabe von Kaufpreis, Bankkonto des Empf√§ngers und detailliertem Zahlungsplan bei Ratenzahlungen. Wichtig: Hier werden auch m√∂gliche Nutzungsrechte (z.B.¬†Nie√übrauchrecht, Wohnrecht), Beschr√§nkungen der Verf√ľgungsbefugnisse (z.B. Aufteilung der Gewinne im Falle einer sp√§teren Erschlie√üung als Bauland) oder erbrechtliche Regelungen fixiert.
  5. Wie erfolgt die Bezahlung (Auflassung mit K√§ufer- und Verk√§uferschutz):¬†Zun√§chst wird die Immobilie mit einer Vormerkung im Grundbuch f√ľr den K√§ufer reserviert (K√§uferschutz). Aber erst nach Zahlung des Kaufpreises, aller Notar- und Grundbuchgeb√ľhren (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie der Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises) wird die Umschreibung im Grundbuch auch tats√§chlich vollzogen (Verk√§uferschutz).
  6. √úbergangsdaten zu Besitz, Nutzung und Lasten:¬†Hier wird der Zeitpunkt der Besitz√ľbergabe geregelt. Wichtig: Mit dem √úbergang des Besitzes gehen auch alle Rechte, Pflichten und Kosten auf den K√§ufer √ľber, auch wenn die Grundbuchumschreibung noch aussteht.
  7. Aufteilung der Nebenkosten (Teilungserkl√§rung):¬†Wie wird die Jahresabrechnung der Unterhaltskosten geregelt? Tipp: F√ľr die laufende Periode bereits zu viel entrichtete Zahlungen k√∂nnen vom K√§ufer zeitanteilig zur√ľckverlangt werden.
  8. Regelung √ľber m√∂gliche Erschlie√üungskosten:¬†Der K√§ufer haftet als k√ľnftiger Grundbesitzer auch f√ľr noch nicht bezahlte Erschlie√üungskosten, die sich mit einiger Zeitverz√∂gerung ergeben k√∂nnen. Daher obliegt es dem K√§ufer, beim Erschlie√üungstr√§ger Auskunft √ľber den Erschlie√üungszustand und dessen Abrechnung einzuholen.
  9. Zustand, Rechts- und Sachm√§ngel:¬†Der Verk√§ufer muss alle M√§ngel, Altlasten, Bodenver√§nderungen, Belastungen oder Beschr√§nkungen im Haus-Kaufvertrag angeben. Bei gebrauchten Immobilien wird zwar in der Regel eine Haftung grunds√§tzlich ausgeschlossen. Falls der Verk√§ufer allerdings M√§ngel arglistig verschweigt, dann muss er dennoch f√ľr sie haften. F√ľr nachtr√§glich festgestellte M√§ngel, die ihm nicht bekannt waren, hingegen nicht.
  10. Gew√§hrleistungsanspr√ľche:¬†Welche Garantien oder Anspr√ľche werden im Fall von vorhandenen oder eintretenden M√§ngeln zur Reparatur und Nachbesserung vereinbart? Beim Kauf einer neuen Immobile ist ein Gew√§hrleistungszeitraum gegen M√§ngel von f√ľnf Jahren sogar gesetzlich vorgeschrieben. Tipp: Hier k√∂nnen die Vertragsparteien im Kaufvertrag auch verbindlich regeln, was passiert, wenn in einem definierten Zeitraum bestimmte n√§her auszuf√ľhrende M√§ngel oder Sch√§den eintreten sollten.
  11. Zus√§tzliche Genehmigungen:¬†Hier wird aufgef√ľhrt, welche Genehmigungen der Notar gegebenenfalls noch einholen muss, z.B. vom Hausverwalter, einem Vormundschafts- oder Betreuungsgericht oder bei einem m√∂glichen Vorkaufsrecht der Gemeinde.
  12. Bevollm√§chtigung (Antragsvollmacht):¬†Der Notar und seine Mitarbeiter werden von Verk√§ufer und K√§ufer bevollm√§chtigt, den Kaufvertrag in deren Auftrag umzusetzen und f√ľr die √úberschreibung des Grundst√ľcks im Grundbuchverfahren aktiv zu werden.
  13. Regelung der Kosten:¬†Die Geb√ľhren f√ľr Notar und Grundbuchamt, die durch den Kaufvertrag Haus/Wohnung entstehen, tr√§gt in der Regel der K√§ufer.

Rechtsschutz-möglichkeiten beim Kaufvertrag.

  • Zwangsvollstreckung:¬†Der K√§ufer unterwirft sich √ľblicherweise hinsichtlich der ihm vertraglich obliegenden Kauf- und Zahlungsverpflichtung mit seinem gesamten Verm√∂gen einer sofortigen Zwangsvollstreckung. Damit wird sichergestellt, dass der Kaufpreis auch tats√§chlich bezahlt wird.
  • Vorl√§ufiger¬†Kaufvertrag:¬†Falls die Finanzierung des K√§ufers oder seine Baugenehmigung noch offen ist, kann ein vorl√§ufiger Kaufvertrag Haus abgeschlossen werden. Aber nur in den darin formulierten Ausnahmef√§llen kann der K√§ufer dann von dem Vertrag zur√ľcktreten.
  • R√ľcktrittsrecht:¬†Wenn der K√§ufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Verk√§ufer von dem Immobilienkaufvertrag zur√ľcktreten.
  • Vertragsstrafen:¬†Wenn der Verk√§ufer das Datum der Besitz√ľbergabe nicht einhalten kann, wird er schadensersatzpflichtig und muss gegebenenfalls vereinbarte Vertragsstrafen bezahlen.

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