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Als Hausverk√§ufer k√∂nnen Sie sich gl√ľcklich sch√§tzen, sobald Sie den Termin mit dem Notar planen: Bewertungsverfahren, Maklersuche und Werbung f√ľr Ihre Immobilie liegen hinter Ihnen, Sie haben einen Kaufinteressenten und k√∂nnen sich nun auf Ihr eigentliches Ziel konzentrieren ‚Äď den Verkauf.

Damit Sie bei diesem Schritt m√∂gliche Stolpersteine auf den letzten Metern umgehen, geben wir Ihnen alle Informationen zum Ablauf des Beurkundungstermins mit dem Notar. Dazu geh√∂ren nat√ľrlich auch Antworten auf die h√§ufigsten Fragen:¬†Wer sucht den Notar aus und wer zahlt seine Dienstleistung? Welche Unterlagen braucht der Notar vom Verk√§ufer? Und warum braucht man √ľberhaupt einen Notar f√ľr den Hausverkauf?

Um den Hausverkauf nicht alleine bew√§ltigen zu m√ľssen empfehlen wir Ihnen auf unsere Experten zur√ľck zu greifen, die Ihnen bei solchen Fragen zur Seite stehen. Wir organisieren Ihnen auch viele der n√∂tigen Unterlagen zum Hausverkauf, wie etwa das Grundbuch und die Flurkarte Ihrer Immobilie.¬†

Wir schildern Ihnen nun, wie Sie sich auf die Vorbesprechung und den Beurkundungstermin mit dem Notar am besten vorbereiten und wie die Termine genau ablaufen. Am Schluss fassen wir f√ľr Sie zusammen, was nach der Unterschrift des Kaufvertrags passiert und wie der Notar die rechtlichen Schritte zur finalen √úbergabe der Immobilie vollzieht.

Leistung und Bezahlung des Notars.Rechtliche Grundlagen.

Der Notar dient beim Hausverkauf als neutrale Amtsperson. Er soll unparteiisch beide Parteien rechtlich beraten und vor schwerwiegenden Schadensfolgen bewahren. Zus√§tzlich √ľbernimmt der Notar die Vertragsgestaltung und die Grundbuch√§nderungen. In diesem Sinnen profitieren Sie und der K√§ufer gleicherma√üen von der rechtlichen Kompetenz des Notars. Die beratende Funktion des Notars beinhaltet dabei keine steuerlichen Hinweise oder die Beurteilung des Kaufpreises.

Nach ¬ß 313b des B√ľrgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die notarielle Beurkundung beim Hausverkauf zwingend vorgeschrieben. Die gute Nachricht f√ľr den Verk√§ufer ist: nach ¬ß448 Absatz 2 des BGB zahlt der K√§ufer die Beurkundungskosten. Insgesamt fallen beim Hausverkauf Notarkosten von ca. 1,0% bis 1,5% des Kaufpreises an. Gew√∂hnlich wird der Gro√üteil dieser Geb√ľhren vom K√§ufer √ľbernommen ‚Äď der Verk√§ufer √ľbernimmt allerdings oft die Tilgung eingetragener Grundschulden durch den Notar. Da der K√§ufer bezahlt, kann er auch darauf bestehen den Notar auszusuchen.

Planung der Vorbesprechun.Kaufinteressenten und Notar.

Als Hausverk√§ufer sollten Sie sich bereits vor der ersten Vorbesprechung mit dem Notar √ľber die Bonit√§t des Kaufinteressenten informieren. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, pr√ľft dieser in der Regel die Bonit√§t des K√§ufers. Sie als Vorbesitzer haften gesamtschuldnerisch f√ľr die anfallenden Geb√ľhren des Notars und des Grundbuchamts, wie auch f√ľr die vom K√§ufer zu entrichtende Grunderwerbssteuer (¬ß 13 GrEStG), falls es nicht zur Zahlung kommt. Um finanziell auf der sicheren Seite zu stehen, sollten Sie sich daher vom Kaufinteressenten eine¬†Finanzierungsbest√§tigung¬†der kreditgebenden Bank geben lassen. Schaffen Sie sich auf jeden Fall finanzielle Gewissheit, bevor Sie sich mit dem Kaufinteressenten auf einen Notartermin einigen.

Vor dem Notartermin d√ľrfen Sie mit dem Kaufinteressenten keine Nebenabreden getroffen haben ‚Äď darauf wird auch im¬†Kaufvertrag¬†gesondert hingewiesen. Dies bezieht sich auf die korrekte Angabe des Kaufpreises, um einer Manipulation bei der zu zahlenden Grundsteuer vorzubeugen. Die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises ist strafbar. Wenn der K√§ufer Hausbestandteile oder M√∂bel √ľbernehmen soll, muss die √úbernahme im Kaufvertrag korrekt festgehalten werden. Diese Sonderposten sind von der Grunderwerbssteuer ausgenommen.

Welche Informationen ben√∂tigen Sief√ľr den notariellen Kaufvertrag

Auch wenn der K√§ufer den Notar aussuchen darf, m√ľssen Sie dem Notar f√ľr den Kaufvertragsentwurf folgende Informationen zukommen lassen:

    • Name und Anschrift des Verk√§ufers
    • Name und Anschrift des K√§ufers
    • Art und Anschrift des Kaufobjekts
    • Liste der Gegenst√§nde, Hausbestandteile oder M√∂bel, die vom K√§ufer √ľbernommen werden
    • Kaufpreis, aufgeteilt auf das Grundst√ľck und die Gegenst√§nde
    • Die Art der Nutzung des Kaufobjekts ‚Äď leerstehend oder vermietet
    • Der R√§umungstermin
    • Falls gegeben, Informationen des Maklers: Name, Anschrift und Provisionsh√∂he und die Zahlungspflicht f√ľr Verk√§ufer oder K√§ufer.
    • Dieser Punkt kann auch abseitig des Kaufvertrags gekl√§rt werden.

Alle Unterlagen vom Verkäufer.

  1. Neben den Informationen f√ľr den Kaufvertragsentwurf braucht der Notar von Ihnen auch folgende Unterlagen zur Immobilie:

    • Aktueller Grundbuchauszug (nicht √§lter als 3 Monate), diese sind √ľber den Notar oder beim Grundbuchamt erh√§ltlich. Im Zuge der Expos√©-Erstellung k√ľmmert sich unsere Experten um die Grundbuchausz√ľge. Hierin enthalten sind Beschr√§nkungen, Lasten und¬†Grundpfandrechte, wie beispielsweise eine Hypothek.
    • Unterlagen zur L√∂schung von finanziellen Belastungen¬†im Grundbuch, die Sie bereits zur√ľckgezahlt haben, aber noch nicht im Grundbuch verzeichnet wurden.
    • Der¬†Erbschein, falls Sie im Grundbuch noch nicht als Eigent√ľmer vermerkt sind.
    • Die notariell beglaubigte bzw. beurkundete¬†Vollmacht¬†(z.B.¬†Generalvollmacht), falls Sie stellvertretend f√ľr den Eigent√ľmer verkaufen.
    • Auskunft des Baulastenverzeichnisses. In Brandenburg und Bayern sind die Baulasten (√∂ffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundst√ľckseigent√ľmers) im Grundbuch verzeichnet.
    • Die¬†Teilungserkl√§rung¬†bei einer Mietwohnung¬†mit den Rechten zum Sondereigentum der Wohnr√§ume und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
    • Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster, wodurch die genauen Grundst√ľcksgrenzen nachvollziehbar sind. Kann auf dem Liegenschaftsamt beantragt werden. Im Rahmen der¬†Expos√©-Erstellung √ľbernimmt Ihr Experte auch die Organisation der Flurkarte.
    • Wohn- und Nutzfl√§chenberechnung¬†(M√∂glicherweise mit Hilfe eines Gutachters zu erstellen)
    • Grundrisspl√§ne¬†aller Geschosse des Verkaufsobjekts
    • Der¬†letzte Grundsteuerbescheid
    • Energieausweis
    • Geb√§udeversicherungspolice,¬†die vom K√§ufer innerhalb eines Monats gek√ľndigt werden kann.
    • falls notwendig, den¬†Erbbaurechtsvertrag

Die Vorbesprechung mit Kaufinteressent und Notar.

Die Vorbesprechung mit dem Notar dient zur Feststellung der Eigent√ľmerdaten, der eingetragenen Grundschulden und der Modalit√§ten des Kaufvertrags. Mit den Informationen aus dem Gespr√§ch und den n√∂tigen Unterlagen erstellt der Notar im Anschluss den Kaufvertragsentwurf.

Bestenfalls hat der Notar schon vor dem Gespr√§ch das Grundbuch eingesehen und sich einen √úberblick zu den rechtlichen Lasten und Eigentumsverh√§ltnissen des Grundst√ľcks gemacht. Bei den Lasten kann es sich beispielsweise um Wegerechte der Nachbarn handeln. Bez√ľglich der Eigentumsverh√§ltnisse muss der Notar in der Vorbesprechung kl√§ren, inwiefern diese sich auf den Kaufvertrag auswirken. Sollten noch Schulden des Verk√§ufers bei der Bank offen sein, k√∂nnen diese vom K√§ufer in Anrechnung auf den Kaufpreis an die Bank bezahlt werden. Weitere Themen der Vorbesprechung sind eventuell bestehende Mietverh√§ltnisse, die¬†√úbergabe der Immobilie¬†und die Planung des Zahlungsvorgangs des K√§ufers. Die Vorbesprechung ist mit den normalen Beurkundungsgeb√ľhren abgegolten.

Vor der Beurkundung wird der Kaufvertragsentwurf an beide Parteien zur Pr√ľfung geschickt. √Ąnderungen werden innerhalb des Beurkundungstermins vom Notar in den Vertrag √ľbernommen ‚Äď gegebenenfalls k√∂nnen Sie auch einen separaten Besprechungstermin vereinbaren. Bei diesem Termin sollten allerdings keine Kaufpreisverhandlungen mehr gef√ľhrt werden.

Sind Sie oder der K√§ufer ein Unternehmer, m√ľssen die Entw√ľrfe innerhalb von 14 Tagen vom Notar verschickt werden. Diese Frist gilt nicht bei einem privaten Immobilienverkauf, oder einem Verkauf zwischen zwei Unternehmern. Es ist allerdings in Ihrem Interesse, eine Einsicht des Kaufvertragsentwurfs zu fordern, um m√∂gliche Korrekturvorschl√§ge f√ľr den Beurkundungstermin vorzubereiten.

Alle Schritte:Vom Beurkundungstermin bis zum Grundbucheintrag.

Den Beurkundungstermin einleitend m√ľssen Sie und der K√§ufer dem Notar Ihre g√ľltigen Ausweisdokumente vorzeigen, oder als Vertreter eines Unternehmens einen aktuellen Handelsregisterauszug vorlegen. Anschlie√üend wird die gesamte Urkunde durch den Notar verlesen.

Die Verlesung dient dazu, eventuell aufkommende Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu kl√§ren. Sie dient auch der Vergewisserung, dass sich alle Beteiligten der Tragweite des Kaufvertrags bewusst sind. Korrekturen und √Ąnderungen tr√§gt der Notar direkt in den originalen Vertragsentwurf ein. Nach der Unterschrift und der Beglaubigung durch den Notar erhalten die Beteiligten den korrigierten Vertrag, der durch ein Notarsiegel zusammengehalten wird. Das Verlesungsexemplar wird, mitsamt handschriftlicher √Ąnderungen, im Notararchiv verwahrt. Neben Ihnen und dem K√§ufer erhalten au√üerdem die Grunderwerbsstelle, das zust√§ndige Finanzamt, das Grundbuchamt, der zust√§ndige Gutachterausschuss der Verwalter und der Makler eine Ausfertigung des Vertrags.

Mit der notariellen Beurkundung kann nun keine der Parteien, ohne vereinbarte R√ľcktrittsfristen oder R√ľcktrittsgr√ľnde, von dem Vertrag zur√ľcktreten. Sollten Sie wesentliche M√§ngel der Immobilie vor Vertragsabschluss arglistig verschwiegen haben, kann der K√§ufer allerdings einen R√ľcktritt oder eine Minderung des Kaufpreises beantragen. Mit dem Kaufvertrag bevollm√§chtigen Sie den Notar, den Grundbuchstand den Bedingungen des Kaufvertrags anzupassen.

Zusammengefasst bedeutet das: nach vollst√§ndiger Beendigung des Vorgangs tr√§gt der Notar den K√§ufer zum Eigent√ľmer in Abteilung I des Grundbuchs ein. In Abteilung II des Grundbuchs sind eventuell Altbelastungen eingetragen, die der Notar im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags l√∂schen muss. In Abteilung III des Grundbuchs werden Ihre Altbelastungen (beispielsweise die einer Bank zur Finanzierung des Kaufpreises) durch die Grundschuld der Finanzierungsbank des K√§ufers ersetzt. Der Notar k√ľmmert sich nun auch um alle weiteren erforderlichen Genehmigungen.

Die Schl√ľssel√ľbergabe kann vertraglich flexibel festgelegt werden, falls der K√§ufer beispielsweise Sanierungsabsichten hat. Mitunter k√∂nnen die Hausschl√ľssel direkt nach Vertragsschluss √ľbergeben werden ‚Äď in diesem Fall muss der K√§ufer allerdings auch Lasten wie die Grundsteuer und Kosten wie Abwasser- und M√ľllgeb√ľhren √ľbernehmen.

Die einzelnen Schritte des Notars werden nun nochmal im Detail erl√§utert: Meist direkt am Folgetag des Beurkundungstermins wird vom Notar eine Auflassungsvormerkung, oder Eigentumsvormerkung, beim Grundbuchamt beantragt. Dies versichert dem K√§ufer, dass potentielle Gl√§ubiger von Seiten des Verk√§ufers bis zu seiner Eintragung im Grundbuch keinen Anspruch auf die Immobilie geltend machen k√∂nnen. Auch k√∂nnen Sie als Verk√§ufer dadurch nicht mehr √ľber das Kaufobjekt verf√ľgen, sollte dies den Rechtsanspruch des K√§ufers beeinflussen.

Nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB)  muss der Notar von der Gemeinde eine Erklärung zu ihrem Vorverkaufsrecht beantragen, da ihr bei einem gemeindlichem Interesse ein Vorverkaufsrecht zusteht. Im Falle von Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten steht der Gemeinde dieses Recht nicht zu (§ 24 Absatz 2 BauGB).

Weiterhin muss der Notar im Rahmen des Verkaufs dem zust√§ndigen Finanzamt eine Ver√§u√üerungsanzeige zusenden (¬ß 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)), wodurch der K√§ufer vom Finanzamt zur Zahlung von Grunderwerbssteuern aufgefordert werden kann. Sie haften als Verk√§ufer ebenfalls f√ľr diese Zahlung (¬ß 13 Nr. 2 GrEStG). Nach erfolgter Zahlung erh√§lt der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des Eigentums auf den Verk√§ufer nicht erfolgen darf. Mit dem Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit einhergehend wird die Auflassungsvormerkung aufgehoben. Die Eintragung der Grundschuld des K√§ufers wurde vom Notar an diesem Punkt bereits beantragt.

Damit es zur Zahlung des Kaufpreises durch den K√§ufer kommt, muss das unbelastete Eigentum an der Immobilie sichergestellt sein ‚Äď das hei√üt, die Auflassungsvormerkung muss eingetragen und alle erforderlichen Genehmigungen ¬†durch den Notar eingeholt worden sein. Dieser Prozess kann zwischen 10 Tagen und 6 Wochen nach dem Beurkundungstermin liegen. Der Zeitfaktor ist dabei abh√§ngig von der Vorgehensweise des Notars, der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts oder auch der abzul√∂senden Bank. Sobald der Notar sicherstellen kann, dass das Eigentum unbelastet ist, erh√§lt der K√§ufer eine F√§lligkeitsmitteilung und muss im Regelfall innerhalb von 14 Tagen den Kaufpreis bezahlen.

Um Sie von der anstehenden Transaktion in Kenntnis zu setzen, erhalten Sie von der F√§lligkeitsmitteilung eine Abschrift. Im Falle einer Finanzierung durch eine Bank leitet der Verk√§ufer die F√§lligkeitsmitteilung an die entsprechende Stelle weiter, um die Finanzierung durch ebendiese Bank einzuleiten. Sobald Sie den Verkaufspreis erhalten haben, m√ľssen Sie den Eingang dem Notar best√§tigen. Abschlie√üend √ľberpr√ľft der Notar das Grundbuch auf die Korrektheit aller Angaben und best√§tigt in einem Abschlussschreiben allen Beteiligten den Grundbuchstand mit einer Kopie des Auszugs.

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