Instandhaltungs-rücklageWas passiert beim Verkauf?

Immobilienbesitzer kennen es: Nachdem ein Haus gekauft oder sogar abbezahlt ist, stellen sich die Kosten nicht ein. Für Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen von Haus oder Wohnung fallen über die Jahre stolze Summen an und sollten daher auch im Vorhinein einkalkuliert werden. Eine Instandhaltungsrücklage hilft mittel- und langfristig diese Kosten zu decken. Gerade wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen wollen, werden Sie sich fragen, was mit der gesetzlich vorgeschriebenen Instandhaltungsrücklage beim Eigentümerwechsel passiert. Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen im Folgenden.

Instandhaltungs-rücklageWas ist das?

Die Instandhaltungsrücklage wird auch als Reparaturfond oder Erneuerungsfond bezeichnet. Damit ist das Sparen von Geld für zukünftige Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen an der Immobilie gemeint.

Im WEG (Wohneigentumsgesetz) ist sie als Rückstellung zur langfristigen Erhaltung der Liegenschaftswerte von Eigentumswohnungen definiert. Somit ist die Instandhaltungsrücklage bei Wohneigentümerschaften gesetzlich verankert. Das heißt, wenn eine Eigentümergemeinschaft keine Rücklagen bildet, kann ein Wohnungseigentümer darauf bestehen, dass sich das ändert. Andersrum muss ein Eigentümer den Rücklagenbetrag zahlen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies festgelegt hat.

Hauseigentümern dagegen ist es freigestellt, ob sie zusätzlich Geld für zukünftige Renovierungen und Reparaturen sparen wollen.

Instandhaltungs-rücklagen für Wohnungen

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, wird in der Regel Geld für die Instandhaltungsrücklage an die Wohneigentümergemeinschaft zahlen. Denn im WEG ist es vorgeschrieben, das Eigentümergemeinschaften Reparaturfonds bilden. Wie hoch die Beiträge für die Eigentümer sind, legt jede Gemeinschaft selbst in der Teilungserklärung fest. Oft ist der Betrag für die Rücklage im monatlichen Wohn- oder Hausgeld eingerechnet.

Wichtig für den Immobilienverkauf: Eine Auszahlung der Instandhaltungsrücklage an den Eigentümer ist nicht möglich, da sie dem Verwaltungsvermögen der Wohneigentümergemeinschaft angehört. Stattdessen fließt sie in den Kaufpreis ein, genauer gesagt wird der in der Instandhaltungsrücklage befindliche Anteil auf den Preis aufgerechnet. Somit geht die Rücklage mit dem Kauf der Wohnung auf den Käufer über. Wird die Instandhaltungsrücklage nicht im Kaufvertrag separat erwähnt, kann dies für den Käufer steuerliche Nachteile bringen. Daher wird der Käufer Interesse daran haben, dass die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag vom Kaufpreis getrennt aufgeführt beziehungsweise festgehalten wird, wie hoch der Rücklagenanteil am Kaufpreis ist. So kann der Käufer an der Grunderwerbssteuer sparen.

Rücklagen beimHaus

Da es für Eigenheimbesitzer nicht vorgeschrieben ist, Instandhaltungsrücklagen zu bilden, können Sie entscheiden ob und auf welche Weise Sie dies zu frei wählbaren Beträgen tun. Die Empfehlungen von Experten gehen dabei von 1.000 € bis zu 5.000 € im Jahr auseinander, natürlich auch abhängig von der jeweiligen Immobilie. Oft bieten Banken Käufern, Bauherren und Eigentümern spezielle Modernisierungskredite dafür an. Auch der klassische Bausparvertrag ist eine Möglichkeit Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Das Gute dabei ist, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, können Sie im Rahmen der von Ihnen gewählten Sparoption frei über die Geldrücklagen verfügen.

Grundsätzlich sollten Eigenheimbesitzer mit folgenden Renovierungs- bzw. Sanierungsintervallen rechnen:

Was wird saniert?	Nach wieviel Jahren?
Armaturen, Teppichböden	10
Kunststoffböden	10
Heizung	15 – 20
Fassade	20
Außenputz	20 – 25
Fenster, Türen, Dach	20 – 30
Holzböden, Wasserleitungen	25 – 30
Fliesen	40 – 50

Die Kosten für die einzelnen Maßnahmen bewegen sich im 4- bis 5-stelligen Bereich und sind stark von individuellen Faktoren abhängig, wie Flächen und Preise der Handwerker und Baufirmen.

Verwendung derRücklage

Ob Eigentumswohnung oder Haus: Geld für Reparaturen und Modernisierungen zu sparen lohnt sich immer. Nicht nur wird der eigene Wohnkomfort langfristig sichergestellt und plötzlich anfallende Reparaturen wiegen finanziell nicht so schwer. Auch beim Verkauf der Immobilie wirkt sich eine Instandhaltungsrücklage positiv aus; direkt beim Wohnungsverkauf, indirekt beim Hausverkauf. In jedem Fall fällt auch die Haus– oder Wohnungsbewertung besser für eine gepflegte Immobilie aus.

Laut Einschätzung von Immobilienexperten ist der Verkaufspreis einer Immobilie mit einem hohen Energiestandard oftmals höher,denn wenn Sie über Jahre mithilfe des gesparten Geldes Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen durchführen konnten, ist Ihr Haus für potenzielle Käufer deutlich attraktiver, als wenn Ihre Immobilie heruntergewohnt ist oder gar Sanierungsrückstau aufweist. Beachten Sie aber, dass sich eine umfangreiche Gebäudesanierung kurz vor dem Immobilienverkauf kaum für Sie auszahlen wird.

Für die Verwendung der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gilt, dass sie zweckgebunden ist und nur verwendet werden darf, wenn die Maßnahmen die laufenden Kosten deutlich übersteigen. Zudem kann kein Eigentümer über seinen eingebrachten Anteil verfügen, da das Geld dem Verwaltungsvermögen angehört.