Grundpfandrechtbeim Imobilienverkauf.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einem Kredit finanziert haben, wird ein Grundpfandrecht Ihrer Bank im Grundbuch Ihrer Immobilie stehen. In der Regel ist dies die Grundschuld. Planen Sie nun den Immobilienverkauf, gibt es für Sie zwei Möglichkeiten damit umzugehen. Zunächst jedoch klären wir, was genau sich hinter den Begriffen Grundpfandrecht und Grundschuld verbirgt.

Das Grundpfandrecht: Drei verschiedene Arten

Beim Grundpfandrecht handelt es sich um einen Oberbegriff für sogenannte dringliche Verwertungsrechte. Diese Rechte sichern dem Gläubiger, also der Bank, den Zugriff auf die Immobilie für den Fall, dass das Finanzierungsdarlehen nicht mehr bezahlt werden kann.
Die drei Arten des Grundpfandrechts sind Ihnen bestimmt zumindest von den Begriffen her bekannt. Es sind

die Grundschuld,
die Hypothek
und die Rentenschuld.

Da die Grundschuld bei der Immobilienfinanzierung heutzutage am geläufigsten ist, erklären wir nachfolgend das Grundpfandrecht am Beispiel dieser Art.

Die Grundschuld als Grundpfandrecht

Mit der Grundschuld ist das Geld der Bank durch ein Recht am Grundstück abgesichert. Das heißt, sollte der Immobilienbesitzer irgendwann im äußersten Fall das Darlehen nicht mehr tilgen können, also zahlungsunfähig sein, darf die Bank eine Zwangsversteigerung des Eigentums vornehmen. Durch das Grundpfandrecht verfügt sie über die entsprechenden Rechte dazu.

Im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist dieses Recht wie folgt beschrieben:

§1191 BGB, Artikel 1

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

In der Regel entspricht die Grundschuld der Höhe des Darlehens und bleibt auch bei vollständiger Rückzahlung im Grundbuch bestehen. Falls Sie eine Löschung wünschen, müssen Sie diese aktiv bei der Bank beantragen. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, die Grundschuld bestehen zu lassen, zum Beispiel für zukünftig geplante Kreditanträge, wie einem Sanierungskredit.

Grundschuld löschen bei Verkauf?

Es klingt zunächst logisch, für den Verkauf die Grundschuld löschen zu lassen. Schließlich wollen Sie Ihre Immobilie lastenfrei anbieten. Doch dies ist für Sie als Verkäufer mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Sie müssen bei einer Löschung der Grundschuld sowohl die Kosten für den Notar als auch Grundbuchgebühren zahlen. Diese Kosten orientieren sich an der Grundschuldhöhe und am Gerichts- und Notarkosten Gesetz, das dem Notar erlaubt 0,2 Prozent der Grundschuld als Kosten zu veranschlagen. Das Grundbuchamt wird ebenfalls diese Kosten fordern, um Ihre Grundschuld zu löschen.

Zudem muss auch der Käufer eine neue Eintragung zum Grundpfandrecht bezahlen, wenn er den Immobilienkauf mit einem Kredit finanziert. Es entstehen also für beide Parteien zusätzliche Kosten.

Außerdem ist es gar nicht nötig, die Grundschuld zu löschen, wenn Sie Ihren Kredit bereits vollständig getilgt haben. Denn für diesen Fall gibt es die Möglichkeit, dass Sie die eingetragene Grundschuld übertragen lassen.

Abtreten der Grundschuld beim Verkauf

Oft ist es für Verkäufer und Käufer die einfachste und günstigere Möglichkeit: Beim Verkauf der Immobilie die Grundschuld übertragen zu lassen. Denn die Grundschuld bleibt in ihrer Höhe im Grundbuch bestehen. Weder Verkäufer noch Käufer müssen in diesem Fall die Notar- und Grundbuchgebühren für die Löschung beziehungsweise der neuen Eintragung bezahlen. Stattdessen wird nur im Grundbuch das Abtreten der Grundschuld vermerkt. Dies kostet dem Käufer lediglich ca. 300 €.

Für diese Vorgehensweise müssen Sie sich mit dem Käufer einig sein und schließlich die Grundschuldabtretung über den Notar beantragen. In der Regel wird sich der Käufer zudem die Tilgung Ihres Kredits durch die Bank bestätigen lassen, denn er möchte nicht tatsächliche Fremdbelastungen mit kaufen, sondern lediglich den Eintrag des Grundpfandrechts im Grundbuch übernehmen.

Falls Sie Ihren Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt haben und dennoch verkaufen wollen, kommt eine Tilgung durch den Kaufpreis über ein Treuhandkonto beim Notar infrage. Unter Lastenfreistellung erfahren Sie mehr darüber.