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Bei einem Kaufgesch√§ft von der Gr√∂√üenordnung eines Immobilienverkaufs ergeben sich naturgem√§√ü viele Finanzfragen. Das betrifft nicht nur den Kaufvertrag selbst, sondern beispielsweise auch die Schuldenfreistellung der Immobilie, die K√ľndigung des nun nicht mehr ben√∂tigten Immobilienkredits oder auch eine m√∂gliche Umschuldung. Aufgrund des komplexen Sachverhaltes ist es oftmals nicht ganz einfach, sich den n√∂tigen √úberblick zu verschaffen. Daher haben wir Ihnen im Folgenden alle Antworten zu den Finanzfragen beim Immobilienverkauf zusammengestellt, inklusive praktischer Checklisten.

Eine √úbersicht √ľber die Kosten finde Sie unter¬†Hausverkauf: Kosten im √úberblick.

  1. Was passiert, wenn Sie Ihren laufenden Immobilienkredit k√ľndigen?¬†(Vorf√§lligkeitsentsch√§digung)
  2. Wie k√∂nnen Sie Ihre Immobilie schuldenfrei √ľbergeben?¬†(Lastenfreistellung und L√∂schung der Grundschuld bzw. Hypothek)
  3. Wie können Sie von einer Umschuldung profitieren und bessere Kreditkonditionen erhalten?
  4. Wie wird der Kaufvertrag abgewickelt und der Kaufpreis bezahlt?
  5. Wann ist eine Anzahlung des Kaufpreises durch den Käufer sinnvoll?

Finanztipp: F√ľr eine vorausschauende Finanzplanung ist eine Immobilienbewertung vor Verkaufsstart sinnvoll. Nutzen Sie unsere kostenfreie Bewertung durch unsere Experten.¬†

Was passiert, wenn Sie Ihren laufenden Immobilienkredit k√ľndigen.

Bei der K√ľndigung eines laufenden Immobilienkredits kann die Bank unter Umst√§nden Schadensersatzanspr√ľche in Form einer sogenannten ‚ÄěVorf√§lligkeitsentsch√§digung‚Äú geltend machen. Das ist vereinfacht formuliert der finanzielle Schaden, der dem Kreditinstitut durch Ihre vorzeitige Zur√ľckzahlung Ihres Darlehens entsteht. Das gilt allerdings nur f√ľr Darlehen mit einer vertraglich fest vereinbarten Zinsbindungsfrist. Die Bank berechnet Ihnen dann in der Regel folgende Betr√§ge:

  • Die entgangenen Gewinne:¬†Durch die vorzeitige R√ľckzahlung des Darlehensbetrags entgehen der Bank die fest einkalkulierte Marge f√ľr die urspr√ľngliche Restlaufzeit. Den sich daraus ergebenden Schaden, abz√ľglich der Risikopr√§mie und eingesparter Verwaltungskosten, stellt Ihnen die Bank dann in Rechnung.
  • Niedrigere Zinsen:¬†Wenn die Bank den ‚Äězu fr√ľh‚Äú zur√ľckbezahlten Darlehensbetrag nun zu niedrigeren Zinsen wiederanlegen muss, als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit Ihnen (der feste Sollzinssatz in Ihrem Kreditvertrag), wird Ihnen die Differenz ebenfalls in Rechnung gestellt.

Finanztipp:¬†Sprechen Sie Ihre kreditgebende Bank bereits im Vorfeld direkt auf die finanziellen Fragen rund um die Vorf√§lligkeitsentsch√§digung an ‚Äď manche Banken sind in diesem Punkt kulanter als andere. Die Entsch√§digungsforderung sollten Sie dann auf jeden Fall sorgf√§ltig pr√ľfen, denn unter Umst√§nden m√ľssen Sie nichts oder nur einen Teil davon auch tats√§chlich bezahlen.

‚Üí Hier finden Sie alle Antworten zu den Finanzfragen rund um die¬†Vorf√§lligkeitsentsch√§digung¬†, z.B. berechnen, umgehen, widerrufen, steuerlich absetzen oder die Rechtslage bei der K√ľndigung durch die Bank.

Haben Sie Fragen zu steuerlichen Aspekten? Tipps zu den Steuern beim Hausverkauf oder die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien geben wir auf den jeweiligen Seiten.

Wie k√∂nnen Sie Ihre Immobilie schuldenfrei √ľbergeben?

Beim Immobilienverkauf m√∂chte der K√§ufer die Immobile √ľblicherweise frei von allen darauf lastenden Schulden √ľbergeben bekommen. Den hierf√ľr notwendigen Vorgang bezeichnen Juristen als sogenannte ‚ÄěLastenfreistellung‚Äú.

  • Hintergrund:¬†Zur Absicherung eines Immobilienkredits l√§sst sich das Kreditinstitut in der Regel ein sogenanntes ‚ÄěGrundpfandrecht‚Äú im Grundbuch eintragen. Meistens ist das die Grundschuld, seltener auch eine Hypothek. Dadurch wird dem Kreditgeber das Recht einger√§umt, die Immobile notfalls zwangsvollstrecken zu k√∂nnen, falls der Kreditnehmer seinen finanziellen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen sollte.
  • Ablauf der¬†Lastenfreistellung:¬†Zun√§chst besorgt der Verk√§ufer¬†die notwendige Einwilligung und Erlaubnis von der Gl√§ubigerbank, zu deren Gunsten das Grundpfandrecht eingetragen, ist in Form einer L√∂schungsbewilligung. Der¬†Notar¬†sorgt dann im Gegenzug daf√ľr, dass die noch offene Restschuld, die durch die Grundschuld abgesichert wird, direkt aus dem Verkaufserl√∂s der Immobile beglichen wird.

Finanztipp:¬†Manchmal kann es sich finanziell lohnen, eine Grundschuld nicht l√∂schen zu lassen, sondern sie an den K√§ufer weiterzureichen bzw. abzutreten. Das kann Geb√ľhren sparen.

Wie kann man von einer Umschuldung profitieren?

Das Ziel einer Umschuldung ist √ľblicherweise, den Kreditnehmer zu entlasten. Da dies aber naturgem√§√ü zum Nachteil des Kreditgebers geht, gilt es diesen davon zu √ľberzeugen und in der Regel auch zu entsch√§digen. Die gro√üe Finanzfrage ist nun, wann lohnt sich eine Umschuldung und wie geht man dabei am besten vor? Es gibt grunds√§tzlich f√ľnf F√§lle, bei denen eine Umschuldung sinnvoll sein kann:

  • G√ľnstigere Anschlussfinanzierung:¬†Sie wechseln zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist (meistens 10 Jahre) zu einem g√ľnstigeren Kreditinstitut.
  • Geringere R√ľckzahlungsbelastung:¬†Ein neues Darlehen mit niedrigeren Zinsen und/oder niedrigeren monatlichen Tilgungsraten soll Ihren laufenden Kredit mit seinen schlechteren Konditionen ersetzen.
  • H√∂here Darlehenssumme:¬†Sie ben√∂tigen mehr Baugeld, weil neue Renovierungs-, Sanierungs- oder Umbauvorhaben hinzugekommen sind.
  • Verschiedene Kredite b√ľndeln:¬†Mehrere Kredite mit unterschiedlichen Konditionen sollen zu einem einzigen langfristigen mit niedrigerer Zinsbindung zusammengefasst werden.
  • Die Zahl der Darlehensnehmer hat sich ge√§ndert:¬†Wenn die Zahl der Kreditnehmer zugenommen hat, k√∂nnen auch die monatlichen Ratenzahlungen erh√∂ht werden. Hat sich die Anzahl hingegen reduziert, m√ľssen vermutlich auch die Tilgungsraten reduziert werden.

Finanztipp:¬†Der Aufwand f√ľr eine Umschuldung ist geringer als viele bef√ľrchten, da Sie bereits den Gro√üteil aller ben√∂tigten Unterlagen gesammelt in dem Ordner zu ihrem laufenden Darlehensvertrag vorliegen haben. Sie sollten daher die M√∂glichkeit, durch eine Umschuldung Geld zu sparen, immer im Auge behalten. Das derzeit niedrige Zinsniveau bieten hierf√ľr g√ľnstige finanzielle Rahmenbedingungen.

Wie wird der Kaufvertrag abgewickelt und der Kaufpreis bezahlt?

Der K√§ufer muss vereinfacht formuliert den ‚Äěgesamten Immobilienkaufvertrag‚Äú mit allen damit verbundenen Kosten und Geb√ľhren bezahlen und nicht nur allein den Kaufpreis. Erst dann wird er auch tats√§chlich der neue Eigent√ľmer. Es m√ľssen also zun√§chst der Verk√§ufer, das Finanzamt (Grunderwerbssteuer), der Notar und das Grundbuchamt bezahlt werden, damit die beiden letzteren dann die offizielle √úbertragung des Eigentums auch tats√§chlich vollziehen. Die gesamte Abwicklung des Kaufvertrages, von der Unterschrift bis zur Grundbuch√§nderung, dauert meistens mehrere Wochen, unter Umst√§nden auch bis zu zwei Monaten. Die Kurzfassung des Ablaufs und der Bezahlung:

  1. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beauftragt der Notar das Grundbuchamt mit der¬†Auflassungsvormerkung¬†, holt etwaige Genehmigungen ein, organisiert die L√∂schung der Grundschuld und benachrichtigt das Finanzamt f√ľr die Grunderwerbssteuer sowie gegebenenfalls die Bank des K√§ufers, damit diese den bereitliegenden Kredit freigibt.
  2. Der K√§ufer bekommt die Aufforderung zur Bezahlung des Kaufpreises, der Notargeb√ľhren und der Grunderwerbssteuer. Bei einer Immobilienfinanzierung muss der K√§ufer dann in der Regel zuerst seine geplanten Eigenmittel einsetzen, bevor seine Bank den zugesagten Restbetrag auszahlt.
  3. Erst wenn alle Betr√§ge und Geb√ľhren bezahlt wurden, beantragt und √ľberwacht der Notar die finale √úberschreibung des Eigentums im Grundbuch.

 

Finanztipp:¬†Aufgrund des ohnehin schon langwierigen Prozesses sollte, in Abstimmung mit dem Notar, eine realistische F√§lligkeitsfrist f√ľr die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag festgelegt werden.

Wann ist eine Anzahlung des Kaufpreises sinnvoll?

Eine Anzahlung des Kaufpreises hat mehrere Vor- und Nachteile: Sie kann dem Verk√§ufer die Kaufabsicht sowie die Solvenz des K√§ufers versichern. Gleichzeitig kann sie dem K√§ufer auch die begehrte Immobile garantieren. Allerdings verliert der K√§ufer dadurch einen Teil seines finanziellen Druckmittels, z.B. damit der Verk√§ufer die Immobilie fristgerecht r√§umt, um dann selber einziehen zu k√∂nnen. Bei der Anzahlung des Kaufpreises f√ľr eine Immobile spielt es zudem aus rechtlicher (und finanzieller) Sicht eine entscheidende Rolle, ob die Anzahlung vor oder nach dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erfolgt.

  • Anzahlungen vor dem Kaufvertrag sind riskant:¬†¬†
    Immobilienverk√§ufe sind nur dann rechtlich g√ľltig, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wird. Daher kann der K√§ufer die Anzahlung gegebenenfalls zur√ľckfordern, falls er sich kurzfristig doch noch f√ľr eine andere Immobilie entscheiden sollte.
  • Nur Anzahlung nach dem Kaufvertrag sind rechtlich verbindlich:¬†¬†
    Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Bezahlung des Kaufpreises k√∂nnen h√§ufig einige Wochen vergehen. Sollte der Verk√§ufer sofort Kapital ben√∂tigen, um beispielsweise sein neues Haus sanieren zu lassen, bevor er darin einziehen kann, mag eine Anzahlung direkt nach dem f√ľr beide Seiten rechtlich verbindlichen Kaufvertrag sinnvoll sein.

Finanztipp:¬†Falls der K√§ufer die Immobilie finanziert, wird seine Bank √ľblicherweise einen Nachweis verlangen, dass dieser zuerst sein vereinbartes Eigenkapital einsetzt und erst dann den bereitliegenden Kreditbetrag freigeben. Daher kann dieses ben√∂tigte Eigenkapital auch direkt zeitnah nach dem Kaufvertrag als Anzahlung eingesetzt werden, um den gesamten Vorgang etwas zu beschleunigen.

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