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Erbschaftssteuer. Was passiert mit den geerbten Immobilien?

Wir unterstützen Sie bei allen Belangen rund um Ihre Immobilien bei Erbschaft. 

Der Tod eines Angehörigen ist belastend wie unvermeidbar. Fällt ein Erbe an, ist es wichtig trotz der Trauer alle wichtigen Aufgaben rechtzeitig anzugehen, insbesondere auch die Erbschaftssteuer. Die Höhe der Steuer auf ein Erbe kann unter Umständen nämlich auch ein Argument dafür sein, die Erbschaft auszuschlagen. Doch was muss als Erstes getan werden, wie hoch fallen Freibeträge und Erbschaftssteuer bei Immobilien aus und gibt es Möglichkeiten die Abgabe zu umgehen?

Bei einer Erbschaft von Immobilienvermögen ist ein besonnenes Vorgehen wichtig.Der richtige Umgang mit dem Finanzamt ist fundmental.

Finanzamtzuerst

Es ist lästig, ja. Vor allem in der Trauerphase scheint der Gang zum Finanzamt erst mal wie das Unwichtigste der Welt. Doch fällt einem ein Erbe zu, muss dieses zügig dem Finanzamt angezeigt werden, auch wenn Sie in einer Erbengemeinschaft geerbt haben. Spätestens nach drei Monaten sollte das Amt darüber in Kenntnis gesetzt werden. Dabei ist es erforderlich, sich an das Finanzamt zu wenden, das für die Erbschaftsangelegenheiten des Erblassers zuständig ist.

Wichtig: Die Meldepflicht gilt sowohl für Erben, die durch ein Testament bestimmt werden als auch für Erben, die durch die gesetzliche Erbfolge berücksichtigt werden. In jedem Fall muss die Erbschaft gemeldet werden, auch wenn beispielsweise durch die Regelung der Freibeträge keine Erbschaftssteuer anfallen sollte – das Finanzamt wird die Steuerpflicht prüfen. Gegebenenfalls muss der Erbe eine Steuererklärung zum Erbe anfertigen und sie dem zuständigen Finanzamt übermitteln.

Freibeträgezur Erbschaftssteuer

Bei Geldbeträgen und Immobilien hört sich eine Erbschaft zunächst toll an, gerade wenn es um hohe Summen geht. Doch jedem Erben steht nur eine begrenzte Summe beziehungsweise ein begrenzter Immobilienwert frei zu. Alle Beträge, die diese Grenze überschreiten, müssen versteuert werden. Hierbei orientiert sich die Höhe des Freibetrags am Verwandtschaftsgrad. So steht verwitweten Lebenspartnern der höchste Freibetrag in Höhe von 500.000 € zu, der in vielen Fällen die Erbschaft deckt. Ist dies der Fall und das Erbe übersteigt den Wert des Freibetrages nicht, muss es auch nicht versteuert werden. Hier die Art der Freibeträge, die nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) geregelt sind:

  • Verwitwete Lebenspartner: 500.000€
  • Kinder: 400.000€
  • Enkel: 200.000€
  • Eltern und Großeltern: 100.000€
  • Sonstige: 20.000€

Steuerklassenfür Erben

Geht die Rechnung mit der Art von Freibetrag nicht auf – übersteigt der Wert des Erbes also den rechtmäßigen Freibetrag – ist der Beerbte steuerpflichtig. Auch bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien gibt es verschiedene Steuerklassen. Diese haben aber nichts mit den Einteilungsklassen der herkömmlichen Steuern zu tun. Denn wie bei der Regelung der Freibeträge wird hier der Verwandtschaftsgrad berücksichtigt. So werden die Angehörigen in drei Steuerklassen eingeteilt. Diese bestimmen dann den Steuersatz, mit dem der Erbbetrag – nach Abzug des Freibetrags – versteuert wird.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je weiter entfernt der Verwandtschaftsgrad und je höher der zu versteuernde Betrag, desto höher ist auch die Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie. Nahe Verwandte zahlen also weniger Steuern und der Steuersatz steigt zusammen mit dem zu versteuernden Betrag an. Die Steuerklasse und der Steuersatz ergeben sich folgendermaßen:

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder und -eltern, Stiefeltern,
    geschiedene Ehepartner
  • Steuerklasse III: alle anderen
Zu versteuernder Betrag nach Abzug des Freibetrages
Steuerklasse I
Steuerklasse II
Steuerklasse III
bis 75.000€
7%
15%
30%
bis 300.000€
11%
20%
30%
bis 600.000€
15%
25%
30%
bis 6.000.000€
19%
30%
30%
bis 13.000.000€
23%
35%
50%
bis 26.000.000€
27%
40%
50%
über 26.000.000€
30%
43%
50%

Die Erbschaftssteuer.Ausnahmen.

Bevor einen jetzt die Ernüchterung angesichts der möglichen Erbschaftsteuer packt, lohnt es sich noch einen Blick auf Sonderregelungen zu werfen. Denn wie bei fast allen Regeln und Gesetzen gibt es auch im Erbschaftssteuergesetz Ausnahmen. Zum einen ist es wohl für alle steuerpflichtigen Erben gut zu wissen, dass sie die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre zinslos stunden können. Denn sollte der Beerbte die anfallende Steuer nur durch den Verkauf des Nachlasses, also der Immobilie, zahlen können, hat er die Möglichkeit einen Antrag auf Aufschub zu stellen. In diesem Fall muss die Erbschaftssteuer auf Immobilien zwar irgendwann bezahlt werden, jedoch erst später, wenn der Erbe wieder finanziell besser gestellt ist.

Hingegen wird bei vermieteten Wohnimmobilien, die vererbt wurden, ein kleiner Teil von der Steuerpflicht ausgenommen. Eine vermietete Wohnimmobilie muss nur zu 90 % ihres Verkehrswertes nach Abzug des Freibetrags versteuert werden.

Ganz entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien in diesen Fällen: Wenn der hinterbliebene Ehepartner nachweislich noch mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt, ist das Erbe steuerfrei. Die Steuerbefreiung gilt auch für beerbte Kinder. Hier greift aber die Einschränkung, dass die Wohnfläche der vererbten Immobilie nicht mehr als 200 m² betragen darf. Jeder weitere Quadratmeter muss von den Kindern versteuert werden.

Erbschaftssteuerganz legal umgehen

Der einzige legale Weg die Erbschaftssteuer zu umgehen, ist nur zu Lebzeiten des Besitzers möglich: durch eine Schenkung. Doch auch hier gelten Freibeträge, die in etwa so hoch wie bei der Erbschaftssteuer sind. Überschreitet der Wert der Schenkung den Freibetrag, fällt die Schenkungssteuer an. Dabei gibt es die Möglichkeit die Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einem Nießbrauch zu verschenken. So können die Schenker das Objekt zu Lebzeiten noch nutzen. Das mindert den Wert der Immobilie erheblich, sodass entsprechend „mehr“ verschenkt werden kann, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen.

Kommt eine Schenkung für Ihren Fall nicht mehr infrage, gibt es noch die Möglichkeit, Freibeträge zu kombinieren. Sind Sie ein Kind oder der Ehegatte des Erblassers haben Sie nämlich zusätzlich Anspruch auf einen Versorgungsfreibetrag. Dieser soll sicherstellen, dass die Versorgung von Kindern oder dem Ehepartner auch nach dem Tod des Erblassers geregelt ist. Für den Ehepartner ist der Versorgungsfreibetrag 256.000 € hoch. Bei Kindern ist die Höhe nach Alter gestaffelt:

  • 0-5 Jahre: 52.000 €
  • 5-10 Jahre: 41.000 €
  • 10-15 Jahre: 30.700 €
  • 15-20 Jahre: 20.500 €
  • 20-27 Jahre: 10.300 €

So kann der reguläre Freibetrag mit dem Versorgungsfreibetrag noch mal deutlich erhöht werden und unter Umständen können Sie die Erbschaftssteuer doch noch einsparen.

Können Sie die Erbschaftssteuer mit keiner der genannten Möglichkeiten umgehen, bleibt Ihnen noch die Steuerminderung als Option. Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen dürfen nämlich vom errechneten Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden, sogar die Bestattungskosten können hier verrechnet werden. Damit sinkt der Erbbetrag, somit auch die Steuern und möglicherweise liegt der Betrag dann im Rahmen Ihres Freibetrags.

Es empfiehlt sich grundsätzlich einen Steuerberater hinzuzuziehen, der Sie genau in Ihren individuellen Erbfällen beraten kann. Zudem ändern sich die Regelungen zu Schenkung- und Erbschaftssteuer laufend, weshalb Sie mit einem Steuerprofi reden sollten. Denn auch wenn dieser Beitrag nach bestem Gewissen recherchiert und verfasst wurde, ersetzt der Inhalt dieses Angebots keinesfalls eine individuelle und verbindliche Steuerberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht. Um einzuschätzen, ob Sie aufgrund der Freibeträge steuerfrei bleiben oder wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, können Sie unsere kostenfreie Bewertung nutzen.

Dieser Beitrag wurde nach bestem Gewissen recherchiert und verfasst. Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

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