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Erbschaft. Was nun? Was passiert mit den geerbten Immobilien?

Wir unterstützen Sie bei allen Belangen rund um Ihre Immobilien bei Erbschaft. 

Sie haben eine Immobilie oder Immobilienvermögen geerbt? Sie wollen Ihre geerbte Immobilie verkaufen? Dann verfallen Sie nicht in Panik. Sie sind in bester Gesellschaft. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) von 2016 werden bis 2024 ca. 4,3 Millionen Immobilien in Deutschland vererbt. 

Sie sind also nicht der Einzige und können somit auf bestehende Gesetzen, Rechte und Vorgänge zurück greifen, die bei einer Immobilien-Erbschaft greifen. Sie müssen sich lediglich damit vertraut machen. Wir helfen Ihnen dabei, sich einen Überblick über die wichtigsten Schritte und Überlegungen in dieser Situation zu verschaffen und darüber, wie Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen können.

Bei einer Erbschaft von Immobilienvermögen ist ein besonnenes Vorgehen wichtig.Finanzamt und Grundbuch stehen an erster Stelle.

Die PflichtenFinanzamt und Grundbuch

Gerade wenn Ihnen der Erblasser besonders nahe stand, fällt es zunächst schwer den Blick nach vorn zu richten und sich auf die Aufgaben zu konzentrieren, die mit einem Erbe einhergehen. Doch es ist wichtig, sich mit dem Nachlass zügig auseinanderzusetzen. Denn die ersten Pflichten rufen – einige dringender, andere weniger nachdrücklich. So ist der Gang zum Finanzamt unausweichlich und sollte nicht auf die lange Bank geschoben werden. Denn sobald geerbt wurde, gilt eine Frist von lediglich drei Monaten, in der der Erbempfänger dem Finanzsamt sein Erbe melden muss.

Welches Finanzamt für die eigenen Erbangelegenheiten zuständig ist und weitere Informationen zu Erbrecht und Meldepflicht, finden Sie auf der Seite zur Erbschaftssteuer. Weiterhin muss auch eine Änderung im Grundbuch beantragt werden. Dort stehen zu jeder Immobilie sämtliche Daten. Auch der Besitzer ist im Grundbuch eingetragen. Wird eine Immobilie vererbt, ändert sich dieser Eintrag nicht automatisch. In den ersten zwei Jahren nach dem Erbempfang ist die Grundbuchänderung für den Erben kostenfrei. 

Das wichtigstezur Erbschaftssteuer

Die oben genannte Meldepflicht dem Finanzamt gegenüber rührt daher, da es die Steuerschuld feststellen muss, die eventuell auf die das Erbe fällt. Eine Erbschaftssteuer wird immer dann auf den Nachlass erhoben, wenn dieser den per Gesetz geregelten Freibetrag übersteigt. Wie hoch der rechtmäßige Freibetrag ausfällt, ist vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängig. Grundsätzlich gilt, dass je näher die Verwandtschaft ausfällt, desto größer ist der Freibetrag. Nach diesem Prinzip sind auch die Steuerklassen strukturiert, die letztlich den Steuersatz auf das Erbe bestimmen. 

Bei geerbten Immobilien geht zudem ein Gutachten voraus, welches das Finanzamt eigenständig erstellt, um den Wert der Immobilie und damit den Wert des Erbes bestimmen zu können.  Hier empfiehlt es sich, genau hinzuschauen. Denn die Wertermittlung des Finanzamts beruht auf einen starren Schlüssel, der keine individuellen Faktoren berücksichtigt. Am besten lassen Sie sich von unserem Bewertungstool Ihre Immobilie bewerten. Dies hilft Ihnen natürlich auch weiter, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen wollen. In wenigen Schritten erfahren Sie so einen realistischen Verkehrswert der Immobilie. Sollte dieser stark von der Schätzung des Finanzamtes abweichen, ist es ratsam einen eigenen Gutachter einzuschalten

Nicht alleine?die Erbengemeinschaft

Alleinerbe zu sein bietet den Vorteil, alles rund um die Erbangelegenheiten selbst entscheiden zu können. Behalte ich die Immobilie? Vermiete oder verkaufe ich sie? Doch oft fällt das Erbe mehreren Personen zu. Ist das der Fall, spricht man von einer Erbengemeinschaft. In einer solchen Gemeinschaft kann keiner der Miterben allein über den gesamten Nachlass entscheiden. Jede Entscheidung bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft. Ziel ist es, das Erbe möglichst zügig und konfliktfrei aufzuteilen, so zum Beispiel das geerbte Haus zu verkaufen. Häufig kommt es aber zum Streit: die angespannte Situation, Miterben, die sich ohnehin schon schlecht verstehen oder sich nicht besonders nahe stehen. All das birgt Konfliktpotenzial. Daher ist es hilfreich neutrale Personen und Berater mit einzubeziehen.  Aber welche Rechte haben Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft? Und was passiert, wenn sich die Miterben nicht einigen können? Wir geben Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilien erben in einer Erbengemeinschaft.

Immobilie geerbt sinnvoll verkaufen

Die Gründe sich für einen Verkauf zu entscheiden sind sehr vielfältig. Manchen fällt es schwer, manche empfinden es als Erleichterung die geerbte Immobilie zu verkaufen. Oft ist die Immobilie zu weit vom Wohnort des Erben entfernt und ein Umzug oder die Vermietung kommen nicht in Frage. Oder es gibt Miterben, mit denen das Behalten einer geerbten Immobilie häufig komplizierter und mit mehr Konflikten verbunden ist, als wenn ein Verkauf angestrebt wird. 

Themen wie die Spekulationsfrist, können den Zeitpunkt des Verkaufs beeinflussen. Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen wollen fällt Spekulationssteuer an, wenn der Kauf der Immobilie weniger als 10 Jahre zurückliegt und nicht zur Eigennutzung diente. Erben ist dabei nicht mit Kaufen gleichzusetzen. Somit kommt es immer auf den Zeitpunkt an, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Hat er die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben oder selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer für Sie als Erbe an. Es sei denn, Sie erben in einer Erbengemeinschaft und zahlen die übrigen Erben aus, um die Immobilie behalten zu können. Dies gilt als teilentgeltlicher Verkauf und wird mit der Spekulationssteuer belastet. Welche Steuern beim Hausverkauf noch anfallen können, erfahren Sie in unseren Steuertipps.

Es gibt also neben den persönlichen auch fachliche Vor- und Nachteile ein geerbtes Haus zu verkaufen. Mit diesen sollte sich jeder Erbe gründlich auseinandersetzen.

Da aber der Zeitpunkt in der Regel mit der Trauerphase zusammenfällt, können die Abwägung sowie der mögliche Verkauf oft schon zu viel Stress bedeuten. Hier helfen fachkundige und vertrauenswürdige Experten. Denn alles, was zum Verkauf einer Immobilie gehört, muss auch im Erbfall gemacht werden. Ein Experte kann die Immobilienbewertung professionell vornehmen, sich um den Energieausweis und weitere zum Verkaufen wichtige Dokumente kümmern und betreut in der Regel den Hausverkauf bis zum Notartermin. In Zeiten der Trauer müssen Sie den Immobilienverkauf nicht allein stemmen, fachliche Unterstützung wird Ihnen vieles erleichtern. 

Dieser Beitrag wurde nach bestem Gewissen recherchiert und verfasst. Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

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